西安二手房个人住房公积金贷款指南
第一章 总则
第一条 为规范我市二手房个人住房公积金贷款业务操作，根据《西安住房公积金管理条例》、《西安市个人住房公积金贷款管理办法》等相关规定，制定本操作规程。
第二条 本操作规程所指西安二手房个人住房公积金贷款(以下称“二手房贷款”)，是西安住房公积金管理中心(以下称“公积金中心”)委托商业银行(以下称“受委托银行”)向在本市行政区域内房地产二级交易市场上购买具有《房屋所有权证》的自住普通住房的借款人发放的住房公积金贷款。
第三条 公积金中心负责二手房贷款的审批和管理;受委托银行根据公积金中心规定，受理二手房贷款的咨询、申请、办理及贷款发放与回收等业务;担保机构负责二手房贷款担保，及房屋抵押登记、不良贷款催收和代偿等业务。
第二章 贷款对象和条件
第四条 二手房贷款对象
按规定连续足额正常缴存住房公积金6个月(含)以上的缴存职工，在西安市行政区域内房地产二级交易市场购买具有《房屋所有权证》的自住普通住房时，可申请办理二手房贷款。
第五条 申请二手房贷款应具备条件
(一)申请人连续足额正常缴存住房公积金6个月(含)以上，符合西安个人住房公积金贷款的相关规定。
(二)申请人具有完全民事行为能力，信用良好，有稳定的职业和收入，具有偿还贷款本息的能力;
(三)申请人所购房屋具有完全产权的成套住宅，具有《房屋所有权证》，产权权属明晰，可在房地产二级市场进行交易;
(四)借款人(在西安市城六区购买二手房的)须签署《西安市二手房买卖合同》，并委托西安市房产交易管理中心设立的交易保证机构监管不低于规定首付比例的交易资金;
(五)借款人及借款人配偶无尚未结清的住房公积金贷款，且无影响贷款偿还能力的其他债务;
(六)借款人同意用所购住房进行抵押，并由公积金中心认可的担保机构提供二手房贷款担保;
(七)借款人(在西安市城六区购买二手房的)申请二手房贷款时，所购二手房房屋所有权尚未变更过户至借款申请人名下,
(八)法律、法规、规章和西安住房公积金管理委员会规定的其他条件。
第三章 贷款额度、利率和期限
第六条 贷款额度
贷款额度不高于按照公积金缴存时间和缴存账户余额的综合确定额。借款人与配偶住房公积金账户之和大于2万元(含)的按以下公式计算。如配偶住房公积金缴存不正常(非连续足额缴存满6个月、断交90天以上或封存)的，配偶公积金部分不参与计算。
贷款额度=(借款人住房公积金缴存账户余额+配偶住房公积金缴存账户余额)×倍数(18倍)×缴存时间系数
缴存时间系数详见下表：
(1)余额合计不足5000元，贷款额度不超过25万元;
(2)余额合计超过5000元不足1万元，贷款额度不超过30万元;
(3)余额合计超过1万元不足2万元，贷款额度不超过35万元。
同时借款人月还款金额不得超过借款人及其配偶缴存基数和的50%。借款人配偶未缴存住房公积金的按其月收入金额计算，需提供收入证明，并出具可证明有效收入的银行流水或完税证明。
首次使用住房公积金贷款的，贷款额度不超过房屋总价的80%，使用过一次住房公积金贷款并已结清，再次使用住房公积金贷款，房屋建筑面积在144㎡(含)以下的贷款额度不超过房屋总价的80%，建筑面积在144㎡以上的贷款额度不超过房屋总价的70%。其中房屋总价的认定以房屋评估价格与实际成交价格的最低价格为准。
如贷款政策发生调整，贷款额度以最新的贷款政策规定额度为准。
第七条 贷款期限
二手房贷款期限与房屋建成年限之和不超过30年。最终贷款期限以所签订《西安个人住房公积金借款合同》期限为准。
第八条 贷款利率
二手房贷款利率按中国人民银行规定执行。贷款期内遇法定利率调整，贷款期限为一年(含)的不调整;一年以上的于次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率规定。
第四章 二手房贷款办理流程
第九条 贷款程序
二手房贷款手续可以由借款人与卖方自行办理。公积金中心、受委托银行与担保机构办理二手房住房公积金贷款不收取任何费用。
1.贷款咨询
借款人申请二手房贷款时，可以向公积金中心所属分中心、各管理部、综合办事大厅及各受委托银行咨询，或拨打12329服务热线咨询，也可通过西安住房公积金管理中心官方网站自助查询。
2.网签备案监管资金
在西安市城六区购买二手房的，买卖双方至西安市房产交易管理中心(以下简称交易中心)指定机构办理网签备案，签署《西安市二手房买卖合同》，根据借款人及配偶的公积金缴存情况计算可贷款额度，然后至资金监管窗口签署资金监管协议并办理首付资金监管。
3.资格审查、预约评估
借款人携相关资料至受托银行申请二手房贷款，受托银行对借款人夫妻双方进行面谈做好面谈记录之后，对初步审查符合条件的借款人指导填写《二手房个人住房公积金贷款申请表》等文书资料，并联系有资质的评估公司进行房屋评估(城六区暂时沿用中心之前的指定评估方案实施，各郊区县按照当地房管部门指定机构进行评估)。申请时须携带以下资料：
(1)借款人夫妻双方身份证原件及复印件4份;
(2)婚姻状况证明原件复印件4份;
(3)卖方名下的《房屋所有权证》原件复印件4份;
(4)《西安市二手房买卖合同》原件4份(在西安市城六区购买二手房的提供);《买卖契约》原件4份(在西安市郊区县购买二手房的提供);
(5)西安市二手房资金监管入账凭证(客户联)原件及复印件4份(在西安市城六区购买二手房的提供);
(6)中心和受托银行要求提供的其他证明材料。
与银行面签时，借款人须到场签字确认，借款人配偶无法面签的须提供经公证委托书。
4.贷款受理
受委托银行收到借款人《房地产估价报告书》和二手房申请审批表后，录入住房公积金审贷系统，并提交信贷员审批
5.贷款审批
二手房贷款资料齐全后，公积金中心按照二手房贷款审批流程逐级审批。
6.担保办结
担保机构参考房屋评估价格及成交价格核实借款人申贷金额，以确保贷款金额及抵押率在规定的范围之内;审批通过后出具担保办结通知书。
7.贷款发放
受委托银行收到担保办结通知书后，发放住房公积金贷款。
8.抵押登记
担保机构在收到买卖双方已过户的《房屋所有权证》后，在规定的时间内到房产管理部门办理抵押登记。
第十条 办理时间
自借款人提交全部贷款资料之日起，银行在7个工作日内受理提交，信贷人员在8个工作日内完成审批。具备贷款发放条件的，在西安市城六区购买二手房的，担保机构在3个工作日内完成审核出具担保办结，在西安市郊区县购买二手房的，担保机构在抵押登记办理完成后出具担保办结;受委托银行在担保办结后3个工作日发放贷款。
房屋产权过户与抵押登记办理以所在房管部门具体办理时间为准。
第五章 贷款的偿还
第十一条 借款人应当按《借款合同》约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。
第十二条 借款人自银行放款之日的次月起进入还款期，借款人在每月还款日前将月还款本息足额缴存至还款账户。
第十三条 借款人可以在贷款发放半年以后提前全部或部分偿还贷款。借款人提前偿还贷款的，应当向受委托银行提出申请。
第十四条 借款人提前全部还款的，应在归还当期贷款本息的同时结清全部剩余贷款本金。
借款人提前部分还款的，可选择贷款期限不变重新计算月还金额或月还金额不变自动缩短期限两种提前部分还本方式，按照剩余本金、剩余期限重新计算以后的月应还本息额。
借款人提前还款，此前已计收的贷款利息及相关费用不再调整。
第十五条 借款人还清贷款本息后，应及时到房产抵押登记部门办理抵押注销手续。
第六章 贷后管理
第十六条 借款人在受委托银行开设用于偿还二手房贷款的还款账户，按照《借款合同》约定，每月按时足额偿还贷款，由受委托银行扣划贷款本息。
第十七条 借款人未按照《借款合同》约定，按时足额偿还二手房贷款本息，造成贷款逾期的，按照中国人民银行有关规定计收罚息。
第十八条 受委托银行负责借款人信息的维护及逾期三个月以内的催收工作，担保机构负责抵押物的管理和不良贷款诉讼。
第十九条 借款人违反《借款合同》约定，致使公积金中心决定提前终止合同的，担保机构应当对抵押物进行处置，处置抵押物所得用于二手房贷款清偿。
第七章 附则
第二十条 高陵、长安、户县、周至、临潼、阎良、蓝田可以根据各自当地房管部门二手房交易政策，在本操作规程上做相应调整。
第二十一条 本操作规程自发布之日起实行。原《二手房个人住房公积金贷款暂行规定》(西房金发[2006]10号)废止。本操作规程由西安住房公积金管理中心负责解释。
