咸阳市物业收费管理办法
第一章 总 则
第一条为规范物业服务收费行为，维护业主或者物业使用人(以下统称“业主”)和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《陕西省物业管理条例》以及《陕西省物业服务收费管理办法》法律法规规定等，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于咸阳市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。
第三条本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称，包括物业服务费、物业管理区域内机动车停放服务费(以下统称“停车服务费”)和其他服务费。
物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。
停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，按照停放服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地(所)停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。
其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。
第四条物业服务收费按照统一政策、属地管理原则，实行分级管理。市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局、市市场监督管理局负责制定咸阳市物业服务收费管理实施细则及有关政策规定，指导全市物业服务收费的管理监督工作。各市区县发展和改革部门会同住房和城乡建设部门、市场监督管理部门按照各自管理权限，分别负责本行政区域内的物业服务收费管理监督工作。物业项目所在地的街道办事处(镇人民政府)，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作，及时协调处理物业管理纠纷和矛盾。
第五条 物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则，按照物业服务的不同性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
未成立业主大会的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价，已成立业主大会的实行市场调节价。
商业、办公写字楼、别墅、公寓等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。
第六条 实行政府指导价的物业服务收费标准由市、县(市)
人民政府制定，具体工作由市、县(市)发展和改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门负责，依据物业服务等级标准，综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素制定，由住房和城乡建设部门提出调整申请及调整意见，实行动态管理。
市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局、市市场监督管理局负责制定和调整咸阳市主城区范围内实行政府指导价的物业服务费和停车服务费收费标准，报市人民政府同意后执行。
各县(市)可参照本细则及物业服务收费政府指导价标准执行，也可根据实际情况自行制定。
第七条 实行政府指导价管理的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主在政府指导价的范围内通过合同约定本小区的物业服务费和停车服务费具体标准。
实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业业主或者业主大会通过合同约定。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，其物业服务收费实行市场调节价。
物业服务收费标准的制定
第八条业主或者业主大会与物业服务企业可以采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，物业服务企业依照合同约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业享有或者承担。包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。
第九条 物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(三)物业管理区域内清洁卫生费用(不含城市生活垃圾处理费);
(四)物业管理区域内绿化养护费用;
(五)物业管理区域内秩序维护费用;
(六)办公费用;
(七)物业服务企业固定资产折旧;
(八)物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用;
(九)经业主或者业主大会同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，由原建设单位负责，不得动用专项维修资金或让业主承担。
第十条停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。与物业服务费成本相重叠的部分应当独立核算，按比例分担，不得重复计算。
第十一条实行政府指导价的物业服务费执行”一费制”。物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。
第十二条供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务费成本。未实行抄表到户的，总表与分表之间的正常损耗，计入物业服务费成本，并由物业服务企业承担物业服务区域内公共管线和设施设备的日常运行、维护责任。
第十三条住宅预售前，建设单位应当拟定物业服务方案，按照相关规定通过招投标方式选聘物业服务企业，在政府指导价范围内与物业服务公司签订《前期物业服务合同》，确定预售住宅项目的物业服务等级、停车场类别以及物业服务费标准、停车服务费标准。物业服务等级、停车场类别向物业项目所在区(市)
县住房和城乡建设部门备案，物业服务费及停车服务费收费标准向同级发展和改革部门、市场监督管理部门抄送。
《前期物业服务合同》或者《物业服务合同>应当明确物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。同一物业管理区域内同类型的住宅项目，其物业服务收费标准应当保持一致。
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