崇川区已出台社区物业管理办法以提高住宅小区物业管理水平，改善居民居住环境，自2021年4月1日起施行。《办法》明确，社区物业管理以街道为主体，社区(居委会)具体负责，区相关部门指导与协助。同时对小区物业企业(含商品房、安置房、老旧小区，不含直管公房、单位自管房)进行考核。要求各街道、各物业服务企业，加强宣传。培养居民缴费意识，各物业服务企业，努力提升服务质量，提高业主满意度，提升物业费收费率。
为进一步加强物业项目规范化、长效化管理，提高我区住宅小区物业管理水平，改善居民居住环境，根据《江苏省物业管理条例》、《南通市住宅物业管理条例》和市政府《关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》，结合我区实际，制定本办法。
一、总体目标
强化物业管理各方责任，推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，加快建立“统一领导、分级负责，条块结合、以块为主，整体联动、综合协调”的物业管理工作体制，进一步提高我区物业管理水平。
二、完善社区物业管理工作体制
1、明确管理人员
街道明确专职物管工作人员，建立党政领导挂钩联系各社区物业制度。
社区明确专职物管工作人员;物业管理工作由社区书记组织开展。
2、落实三级管理责任
社区物业管理以街道为主体，社区(居委会)具体负责，区相关部门指导与协助。区部门、街道(开发区)、居(村)委会三级要明确职责分工，全力抓好落实。
区相关部门要将物业管理中与部门相关的工作列入部门日常工作：
政法委：负责物业纠纷化解组织协调、检查考评工作。
发改委：负责做好普通商品房小区前期物业服务收费标准审核工作。
司法局：负责指导全区物业纠纷调处工作。
财政局：负责物业管理财政奖补资金审核和拨付工作。
住建局：负责对全区物业管理工作的指导、检查、督查，牵头协调、处理物业管理工作中的突出问题;负责协议选聘物业服务企业审批、物业服务企业备案、物业管理区域备案、物业服务合同备案、物业承接查验备案。
市政和绿化管理局：负责对小区雨污水、燃气私拉乱接行为处置工作的技术指导。
城管局：负责对小区违反城市管理法律、法规、规章的行为进行查处，监督指导物业服务企业做好垃圾分类和无违建小区创建工作;参与物业管理考核。
市场监督管理局：负责小区内电梯安全运行等的监督检查，依法查处违法违规使用电梯行为;参与物业管理考核。
市自然资源和规划崇川分局：负责审查小区物业管理及配套服务用房规划。
崇川生态环境局：负责查处各类经营主体的环境违法、违规行为。
公安分局：负责对小区内治安、技防、无证养宠、车辆停放等进行监督检查，依法查处违反治安管理条例的各种行为;参与物业管理考核。
崇川消防救援大队：负责对小区消防安全检查，依法查处违反消防管理规定行为;参与物业管理考核。
环卫处：负责小区生活垃圾清运工作;监督指导物业服务企业做好生活垃圾分类工作;参与指导小区生活垃圾实施布点、建设工作;参与物业管理考核。
文明办：负责督查、指导小区文明创建工作。
街道(开发区)是小区物业管理的责任主体，全面负责辖区内的物业管理工作。
社区负责做好社区物业管理的具体工作。
受聘的物业服务企业或物管站聘用的服务人员要按照服务标准及合同的约定做好具体服务工作。
3、建立联席会议制度
区政府建立由分管副区长召集，区政府办、纪委、发改委、民政、财政、住建、市政绿化、城管、卫健委、市场监管、信访、自然资源和规划、公安、消防、环卫等相关部门和各街道(开发区)组成的联席会议制度，研究、协调、决策管理中的重大事项。会议采取定期与不定期相结合形式召开。一般每季度召开一次。联席会议由分管副区长或委托政府办、住建局负责人召集。街道可向区申请召开联席会议。
三、强化物业管理工作考评
区政府成立由分管副区长为组长的物管考核领导小组。成员由住建、城管、市政绿化、消防、公安、财政、自然资源、卫健委、环卫、纪委、街道等部门人员组成。领导小组下设办公室。办公室设在住建局。办公室具体负责全区物业管理考核的日常工作。
1、对小区物业服务的考评
对小区物业企业(含商品房、安置房、老旧小区，不含直管公房、单位自管房)的考核由街道(开发区)负责，每月考核一次(详见附件1)。结果汇总后报区物管考核办。区物管考核办每季度在街道考核基础上抽查或有针对性的考评各街道物业小区。考评结果作为区政府考核街道物管工作的依据之一，作为评定各物管企业前期物业招投标资格、小区创优达标评比及政府对小区管理奖励的依据。被抽查小区的考核最终得分以区考核为准。其考评得分低于街道对该小区考核得分的，街道其它所有小区季度考核得分按同差额下降;被抽查小区的考评得分高于街道考核得分的，街道其它所有小区季度考核得分按同差额提高(最高分不超过100分)。街道可以自订、细化小区考核办法，采用百分制。
区对年度考评平均分(区抽查调整后分值)排名前10名的服务企业评定为年度优秀物业服务企业，排名前五的企业(含第五名)，在管项目超过10个(含10个)奖励6万元，在管项目5-9个(含5个)奖励5万元，小于5个奖励4万元;排名6至10名的企业，在管项目超过10个(含10个)奖励3.5万元，在管项目5-9个(含5个)奖励3万元，小于5个的奖励2.5万元;排名后10名的物管企业，责令其整改，三个月未整改到位的，扣减年度信用分20分，取消两年内项目评优资格，两年内不出具信用证明。
2、对街道(开发区)的考评
街道(开发区)要将社区物业管理工作作为重点工作，纳入年度目标管理考核。区物管考核领导小组从组织机构、规章制度、管理实效三方面每季度对街道(开发区)进行考核(详见附件2)，并将检查考核结果进行通报。考核结果与长效管理考核挂钩。全年季度均分90分以上的(含90分，下同)长效管理考核加2分;80分以上的加1分;70分以上的不加不减;60分以上的扣1分;60分以下的扣2分。
3、资金补贴办法
(1)物业服务费收费标准由区物管考核领导小组研究、制定，并定期适时调整。
拆迁安置小区交付满两年，经街道考核后，与街道签订物业服务合同的安置房小区纳入区级补贴。
拆迁安置小区(含定居点、部分安置房小区)暂定为1.3元/平方米·月。其中，综合管理、保安、保洁费用0.7元/平方米·月，绿化、设施设备维护、公共能耗等费用0.6元/平方米·月。拆迁安置小区(含定居点、部分安置房小区)居住物业管理费前两年业主自行承担，从第三年起区财政暂定补贴0.5元/平方米·月，业主自缴0.2元/平方米·月。补贴面积为小区居住面积。经过二手房交易的业主不再享受政府补贴(直系亲属过户的除外)，按照1.3元/平方米·月全额缴纳物业费。补贴面积每年调整一次。
绿化、设施设备维护、保养、公共能耗等统一由国有物业公司负责，按照0.6元/平方米·月每年与区财政结算。
老旧住宅小区(2000年以前)纳入区级物业管理考核，区政府每年拿出500万奖励年度考核优秀的项目(对照老小区改造项目按比例实施，上限为500万)，具体考核办法另行制定。
(2)区级财政对拆迁安置小区(含定居点、部分安置房小区)的物业管理费补贴与小区服务企业每季度的考评成绩(区抽查调整后的成绩)挂钩。考评得分在90分(含90分)以上的全额兑付，考评得分在90分以下的，按同比例兑付。
(3)拆迁安置小区、老旧小区的低保、低收入、特困家庭，经认定物业管理费自缴部分全免。所免费用由街道(开发区)承担。
4、培养业主缴费、考核企业收费
各街道、各物业服务企业加强宣传，培养居民缴费意识。各物业服务企业努力提升服务质量，提高业主满意度，提升物业费收费率。每年度一季度，区考核办将安置小区物业服务企业上年度物业费收缴率纳入考核，考核结果与本季度物业费补贴挂钩(考核办法另行制定)。
四、加强物业服务企业监管
1、普通商品房小区
区住建局根据工作职责，做好前期物业合同备案、物业履约保证金收取和信用平台动态管理工作，依法查处物业管理违法行为。
区物业管理中心牵头定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评和业主满意度测评，监督、指导物业服务企业服务行为，并做好物业服务企业和项目经理信用评价工作。
业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间，应维持正常物业管理秩序。区、街道(开发区)要做好相关监督工作。
2、安置房、农民集中居住区
(1)完善准入机制。全区统一建立安置房物业服务企业库，库内企业暂定30家。入库企业通过招标确定，并根据考核结果实施动态管理，逐步淘汰优选至10家。街道(开发区)根据需要从企业库中，按工作业绩、考核排名等择优选定物业服务企业。
(2)明确准入流程。开发单位向街道(开发区)提出招标申请，附物业用房、设备设施清单，缴纳物业开办费用(重新招聘的无此流程)→街道(开发区)制订招标方案→区物业管理中心审定方案→街道(开发区)发布公告→服务企业报名→街道(开发区)发标→服务企业投标→投标企业缴纳投标保证金→街道(开发区)组织开标、评标→中标企业缴纳履约保证金→街道(开发区)与服务企业签约。
(3)加强日常考核。物业服务企业履约情况由区物业管理中心和街道(开发区)联合考核。考核标准和办法由区住建局制定。区物业管理中心考核采取抽查方式，每季度组织一次，抽查小区的平均分按40%权重折算计入物业服务企业季度得分。街道(开发区)考核每月组织一次，每季度平均分按60%权重折算计入物业服务企业季度得分。考评结果与物业管理财政奖补兑现挂钩，同时作为全区物业服务企业年度排名和退出的主要依据。
(4)完善退出机制。对当季度考核排名最后一位，或考核低于60分的，由区物业管理中心和街道(开发区)进行约谈，并责令限期整改到位。有以下情况之一：被约谈后未及时整改到位的;连续两个季度考核排名最后一位或低于60分的，街道(开发区)会同有关部门予以清退。被清退企业两年内不得进入区物业服务企业库。
3、严格履约保障
建立物业服务企业履约保证金制度，缴纳标准为：小区总建筑面积10万平方米以下0.8元/㎡，10万平方米以上的每增加1万平方米增加0.5万元。保证金由专用账户集中管理。履约保证金坚持收支两条线，新交付的各类住宅小区(含商办项目)严格按照标准缴纳，各物业服务企业原则上必须至少保留一个项目的履约保证金，其余符合条件的可按要求申请退还。商品房小区：前期物业服务合同到期后，与业委会签订物业服务合同的，由物业服务企业申请，业委会、所在街道同意，区主管部门核准后退还(未成立业委会的，与开发建设单位签订物业服务合同后，由小区所在社区提出退还意见);安置小区：纳入区级补贴满两年的，由物业服务企业申请，社区(业委会)、街道同意，区主管部门核准后退还。如无新的项目接管，则保留最后一个项目的履约保证金暂不退还。
五、附则
(一)本办法由区住房和城乡建设局负责解释。区原有关于物业管理工作的文件表述与本办法不一致的，以本办法为准。
(二)本办法自2021年4月1日起施行。
