极目新闻记者 舒隆焕
继杭州、南京业主提出二手房“指导报价”后，西安又现二手房业主“抱团涨价”。近日，绿城西安全运村一在建小区业主群流出一张截图，计划3年涨价1.5万元/平方米，引起多方关注。
近日，极目新闻记者走访了绿城西安全运村。有房产中介认为，业主“抱团涨价”一定程度上是在扰乱市场，若其他区域业主效仿，一旦遭到举报，或许监管部门会出台更为严格的限购、限价政策，得不偿失。
业内人士分析称，“抱团涨价”的行为并不受市场认可，亦不符合基本的价值规律。当前房地产市场总体朝着复苏态势前行，促进市场交易回暖是主要工作，而在这一过程中，依然要防范各类操控价格的做法，要确保二手房的价格稳定。
绿城西安全运村
业主“抱团涨价”欲炒热小区
公开信息显示，绿城西安全运村（以下简称“全运村”）项目位于西安港务区奥体中心板块，共分为六期开发。其中，一期、二期、三期、四期已经交付，芳华苑在五期。
今年2月底，全运村五期芳华苑业主群内有人倡议，制订3年涨价计划，2023年7月份小区成交价保持2.5万元/平方米，到2026年7月房价要达到4万元/平方米。“计划3年涨价1.5万元/平方米”，这让绿城西安全运村引起多方关注。
为完成涨价计划，有业主还提出，全运村每个小区出一个代表组成村支部委员会，每个业主挂牌价格需要通过村委会审核。审核不通过的家庭，村委会予以谈话，驳回低价成交申请，并设定冷静期一个月。对于多次谈话依然执意要低价成交的，将被认定为“扰乱全村市场稳步上涨的家庭”，并打上“不友好家庭”标签。
近日，极目新闻记者走访了绿城西安全运村，看到一至四期千余米的主干道港安路上，聚集了数十家房产中介公司，五期芳华苑尚在建设中。
正在建设中的五期芳华苑
“抱团涨价”是部分业主想把全运村炒得更热，但业主情况各异。房产中介张先生向记者介绍，全运村的业主不少是来自全国各地的投资客户，他们自然希望房价上涨。而五期芳华苑有些业主此前是一至四期的业主，他们后来买五期属于改善型购房，涨不涨价则是随行就市的心态，“但也有少许急售的业主，不会理会所谓的‘抱团涨价’。”
引发热议后，从网上的评论的风向来看，业主“抱团涨价”的想法过于天真。在走访中，记者遇到了看房的李先生（化姓）一家，在此看房是看中了附近的教育配套，他女儿想给孩子买个学区房。
跟房产中介一番了解，李先生认为目前全运村的房价有些虚高。对于网传截图中业主希望2023年7月此处房价达到2.5万元/平方米，李先生表示如果真是这个价，自己不会再考虑了，“周边绿化环境确实还行，但除了学校，整体配套还不成熟，离主城区也挺远的，这儿的高铁线也有点吵。”
张先生介绍，涨价消息曝出后一周左右，即3月初开始，绿城西安全运村的房价有所上涨，均价在2.2万元/平方米左右，“例如99平方米的三室售价大概在220至230万元，属于正常，高于240万元，则明显业主不诚心卖。”
走访中，多名房产中介表示对业主“抱团涨价”有所耳闻，数日后，附近的中介公司便把这个消息当成了茶余饭后的谈资。对于截图中到2026年7月房价要达到4万元/平方米的计划，房产中介汪先生（化姓）表示，“那是部分业主的幻想，有这个钱，客户不会来全运村，选择西安曲江、高新都比这里好。”
此前，五期芳华苑一位业主对新京报称，截图流出没几天，相关微信群已经不再讨论此事，据说已经被叫停。
记者从西安港务区管委会有关部门获悉，上述微信群截图是真实的，这属于部分业主个人行为，五期芳华苑还没交房，房管部门联合工商会加强监管。
“此事也有可能是中介机构或者炒房客的行为。”西安国际港务区房管局相关工作人员向新京报表示，“房地产市场的价格不是业主说说就能定的，我们已经检查了相关中介机构，目前全运村小区房源市场成交价格还是在1.8至2.2万元/平方米，这属于正常价格，建议购房人不要轻信上述个人传播的‘抱团涨价’消息。”
中介不看好部分业主欲“涨价”行为
在走访中，上述房产中介张先生告诉记者，之前他所在的房产中介门店在西安世博园附近，后来搬到了全运村。因为全运村所在的西安港务区教育资源好，楼市热度持续攀升，二手房市场更有前景。张先生介绍，来全运村看房的客户比较多，购买群体主要为学区房客群，这也是支撑业主“抱团涨价”的信心与动力之一。
公开消息显示，2020年，西安港务区官宣通过“名校+”模式，引进陕师大、西安铁一中两所名校，合作托管铁一中陆港学校、陕师大陆港小学。其中，铁一中陆港学校包含小学、初中、高中，共提供9000个学位，陕师大陆港小学提供2200个学位。
全运村一名商户对记者称，据他观察，最近因为房源少了，来此处看房的人随之变少，但凡有来看房的都是为孩子上学做打算，“等孩子上完学了，可以再把房子卖了，这是学区房赔不了钱。”
在走访中，房产中介王女士向记者介绍，事实上，除了铁一中之外，西安五大名校均通过合作办学的形式落地港务区，然而区域内在售的二手房小区并不多，还是以新房市场为主，“如果不着急上学，建议业主选择新房。”
“据说最近一次铁一中陆港学校联考的成绩很不错，吸引了不少家长慕名来看房。”王女士告诉记者，今年是铁一中陆港学校办学以来，首次中高考，升学率备受关注，一旦考好了，全运村的二手房价格还会持续上涨。
绿城西安全运村附近的铁一中陆港学校
环境好，配套趋于完善，但“房住不炒”的大政策决定了房价只可能是缓慢上涨。在房产中介高先生看来，目前全运村的二手房价格还未达到峰值，虽有上升的空间，他却不看好业主“抱团涨价”行为。他认为，业主“抱团涨价”一定程度上是在扰乱市场，若其他区域业主效仿，一旦遭到举报，或许监管部门会出台更为严格的限购、限价政策，“比如对小区出台指导价，‘有价无市’是有先例的，得不偿失。”
记者注意到，根据西安市的相关规定，商品房买卖合同网签备案满3年且已取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》取得满2年才能登记出售，今年2月份开始，绿城西安全运村才陆续有房源“网签合同满三年”。
上述房产中介张先生介绍，目前全运村“网签合同满三年”的房源并不多，在售房源稀缺，2023年下半年会有一批房源“满三”。“有部分客户已经提前看好房，交了订金，等‘满三’之后再与业主过户。”尽管如此，张先生表示，网传截图中，业主期望2023年7月份小区成交价达到2.5万元/平方米，还得看今年铁一中陆港学校的中高考升学率。
专家称“抱团涨价”不受市场认可
上述西安业主“抱团涨价”在全国来看，并非个案。
2018年5月，杭州有小区业主在卖房时联合涨价。这些小区业主内部达成有关本小区“上调二手房价”的共识，并提出比当地的二手房市场价每平方米高出至少1万元的“二手房指导报价”。
南京的明发滨江新城小区也曾被曝出过部分业主联合涨价，他们拟订了一份《告明发业主同志意见书》，要求所有业主联手抬高小区的二手房价格，并规定了不同户型的“指导报价”。
对这种现象，易居研究院研究总监严跃进在接受极目新闻记者采访时分析称，事实上，在房地产市场火爆或低谷时期，都会有业主喊话“让大家把报价提上来”。他表示，从目前来看，绿城西安全运村业主“抱团涨价”的行为并不受市场认可，亦不符合基本的价值规律，这甚至是背离市场机制的，部分业主的3年预期也是不理性的。
严跃进表示，从最近媒体披露的信息来看，业主“抱团涨价”行为多发生在省会城市或楼市强劲的其他城市，这反映出二手房业主、购房者对当前楼市以稳为主仍认识不清，特别是业主对房价暴涨依然存在侥幸心理。他提醒，前两年开发商拿地少，导致当前新房供应偏少，市场供应偏向二手房比较明显，而绿城西安全运村拥有好的学区，二手房价格更容易涨起来，后续加强监管和引导，尤为必要。
绿城西安全运村夜间景象
据媒体报道，从西安二手房市场来看，年后市场成交量有所上升。根据西安市住建局公布的数据显示，2023年1至2月，西安二手商品住宅成交量为8161套，同比上涨136.05%，已连续5个月上涨，楼市回暖态势明显。
“对西安楼市来说，虽然市场的修复及回升至正常状态尚需一定的时间，但从年后市场表现来看，购房信心正在逐渐回归。此前观望的购房者会加速入场，从而带来市场热度的升温。”58安居客研究院西安分析师希曦此前对媒体表示。
严跃进认为，当前房地产市场总体朝着复苏态势前行，促进市场交易回暖是主要工作，而在这一过程中，依然要防范各类操控价格的做法，尤其从二手房交易情况看，往往是刚需或首套购房者在接手。“从这个角度来说，更要确保二手房的价格稳定。”严跃进说道。
同时，分析师希曦强调称，购房者不必恐慌，在“房住不炒”的基调下，即便市场快速回暖，房价也并不会出现暴涨，仍是以稳为主。
（来源：极目新闻）
