每经记者：甄素静 每经编辑：魏文艺
进入2024年以来，广州楼市的促销活动可谓花样翻新。
如近期广州有楼盘推出了“12元首付”促销活动；多家房企则推出了指定房源一口价活动，一套房源优惠幅度在20万-120万元；还有中介表示“首付只要5万块左右，月供可以三年后再还”……
对此，中指研究院华南分院总经理杨红侠1月24日在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经房产）采访时表示，在目前市场整体需求走弱、购房者信心不足以及去化缓慢的情况下，部分资金面偏紧的开发企业面临着较大回款压力，纷纷采取多种方式促进存量去化。
图为广州某楼盘售楼处，进入新年以来，广州楼市的促销活动可谓花样翻新 图源：每日经济新闻
花样促销，一口价房源最高优惠120万
1月23日，广州增城当地中介人员告诉每经记者，“12元首付”需要先做首付分期方案，向开发商申请延期交首付。“正常还是要给三成首付的，（首付）一般可以延期半年或一年交，最终看开发商给到的时间，之前是可以延期一年的。”
广州当地另一位中介周先生则向每经记者提供了另一种购房方案：“首付只要5万元左右，看具体面积，不过月供可以3年后再还。”他强调，自己跟开发商很熟悉，可以先根据购房预算，让开发商做个方案，可先去看房，不用急着作决定。
对于诸如低首付、零首付这类宣传获客方式，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师1月24日在接受每经记者采访时表示，这类获客方式主管部门通常不认可，类似的零首付、低首付促销宣传有不少套路，或是虚假宣传，也很可能涉及违法违规。
“看起来似乎是帮购房人缓解了压力，但是实际上往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。”
王玉臣举例道，我们接到不少咨询，买房贷款时银行审查首付款来源有问题，就不会批贷。就算有银行批贷，也是在透支客户资金能力，后续还贷遇到问题，往往会产生更多的房产纠纷，房子甚至可能被强制拍卖。
专家提醒零首付、低首付促销宣传有不少套路，或是虚假宣传，图为零首付宣传图 图源：网络
“天下没有免费的午餐，所谓零首付、低首付看起来没有手续费，但是为了及时支付剩余的首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多融资风险。”王玉臣提醒道。
杨红侠则分析认为，近两年广州新房市场分化趋势愈发明显，远郊刚需项目成交持续走弱，远洋天成项目所在的增城区属于广州远郊区域，整体库存量大，竞争激烈，需要通过多种营销方式促进成交。
每经记者在采访中还注意到，在当下销售难度明显提升的环境下，广州有多家房企推出了指定房源一口价活动，一套房源优惠幅度在20万-120万元。还有房企推出总经理签售周主题优惠活动，指定房源合计优惠15万-24万元。
不只开发商在价格方面卷出天际，每经记者在采访中还获悉，广州有房产中介主动告知客户，广州、佛山新房由其带去售楼部，在开发商底价之外还可再额外返还佣金1万-10万元。
据该中介介绍，跟其他中介去过售楼的客户他也可以带看，只要过了7-30天保护期，再带客户过去依旧可返佣金。“但客户不能自己去售楼处，因为被人脸识别后会被认定为开发商自来客，就无法进行返佣。”
杨红侠告诉每经记者，目前广州开发商主要有以下促销方式：一是价格优惠，一般以包装“一口价单位”“特价房”“工抵房”“额外折扣”等方式实现购房价格下降，吸引成交；二是首付分期、延期，降低购房者资金压力，锁定购房需求。“从效果来看，由于市场仍处于深度调整期，购房者观望情绪较浓，促销手段效果一般，对去化刺激相对有限。”
合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云1月24日在接受每经记者采访时表示：“当下楼市进入买方市场，发展商灵活实施‘一房一策’，以最大限度促进成交。”
开年以来，新房网签量同比跌超两成
国家统计局数据显示，2023年12月广州新房价格再次环比下降1%，二手房价格环比下降1.5%，均为一线城市中跌幅最大。同比跌幅则更大，新房和二手房价格分别下降3%和5.2%。
成交量方面，据合富研究院统计，2023年广州商品住宅成交803万平方米，为近15年来低位。低迷的市场环境下，房企推货热情下降；新增预售758万平方米，同比下降19%。
数据显示，2023年广州商品住宅成交803万平方米，为近15年来低位 图源：合富研究院
分区域来看，广州中心区成交份额连续三年上升，目前已上升至25%，其中天河、海珠、荔湾、白云2023年成交量上升，带动市场份额持续走高；近郊成交量占比走稳，主要依靠番禺个别改善优质大盘成交走好支撑市场；而远郊成交量占比连续三年下跌，增城、从化的成交量持续下滑，南沙、花都的成交量则维持低位。
冯佩云分析认为，当前广州楼市进入淡季，发展商推新意欲明显下降，营销动作减弱，除极个别项目外，市场总体成交淡静。据合富大数据监测，1月1日-23日，广州全市新房网签2376套，同比降幅超过两成。但同时，2023年高溢价成交地块却选择在春节前通过产品发布会、开放展示区等动作提前亮相市场。“预计2024年市场分化将持续甚至加剧。”
“元旦过后，广州房地产市场热度有所下降。据中指数据，今年前三周，广州全市新建住宅周度平均成交807套，仅为去年12月周均成交的约60%。去年底新房供求均小幅放量后，潜在需求已基本释放，且春节前为房产交易淡季，预计市场将维持相对低迷状态。”杨红侠表示。
合富研究院市场研究中心负责人吴智杰分析认为，预计未来开发商仍将着力营销，实际亟须解决的问题则是“去库存”。目前广州整体可售库存消化周期超20个月，当库存积压地区的库存水平降到合理水平，楼市将达到真正稳定。
事实上，虽然2023年广州楼市未能走出独立行情，但在政策调控方面却一直走在各大热点城市前列，如松绑限购、“认房不认贷”等多项政策均在一线城市首先发布。
对于2024年广州楼市发展趋势，吴智杰认为，2024年属于市场修复之年，预计新建商品住宅成交量约800万平方米，较2023年持平。市场仍将分化，中心区成交总价段继续上升，郊区仍处去库存状态，部分去年快速降价的区域，由于可售货量大幅缩减而出现价格逐步企稳。“部分供应增加的区域竞争加大，包括市区总价800万-1000万元以及部分总价500万元以下产品，近郊总价500万元以上但地段优势不明显的项目。”
