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两套6000万元的豪宅,被全款拿下!但近50%的项目选择降价,这座一线城市楼市会怎么走?

来源: 更新时间:2024-04-06 06:28:50
The Beginning

“限时拼团秒杀”“穿底清盘”“15万团购优惠倒计时”“新出50套工抵房”

“小阳春”开局后,广州的开发商们都在抓紧促销出货,过往主要集中在外围区域的拼团购房、工抵房等优惠促销也开始出现在海珠、天河等中心区。

据合富研究院,3月广州全市推货共3400套,是自2023年5月以来的高位,但较去年同期仍有34%的差距。


3月广州部分项目单价一览

越秀、华润、中海、新世界等位于天河、海珠的项目纷纷新开推售,这些项目都属于高总价豪宅,户型较大且基本不限购,每平方米开盘价则普遍低于吹风价0.4万-1万元不等。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,3月广州新房成交约60万平方米,环比大增139%,创造了一季度最好成绩,但同比减少45%,显示今年“小阳春”较去年成色有所不足。

两套6000万的豪宅被全款拿下

中国铁建·招商蛇口西派天河序项目的入市速度创造了广州豪宅新纪录。

2023年10月11日,广州天河牛利岗北街以西地块经过40轮竞价后,触及上限地价59.79亿元,最终中国铁建在摇号环节胜出。扣除配建后,该地块实际楼面价超过5.2万元/平方米,闯进广州楼面价TOP5。

3个月后,该项目就已开放临时展厅,市场吹风价8万-9.5万元/平方米。项目3月24日正式开盘,开盘价最低去到6.9万元/平方米,最高约9万元/平方米,官方数据首开销售约18亿元。

链家平台信息显示,紧邻该项目的二手房信达金茂府建成时间约2016年,2024年以来成交单价在7.3万-8.4万元/平方米。

同时,紧邻西派天河序的还有越秀天河和樾府,其在3月推出清栋专场一口价房源,单价7字头起,正面“对打”。


广州一项目推出一口价房源

每经记者采访了解到,天河和樾府3月底单日去化最多达到15套。

此外,越秀观樾项目前期吹风价在8万-10万元/平方米。但3月17日,项目正式开盘,首开均价跨度比预期大,在6.85万-9万元/平方米。

4月5日,记者以购房者身份从售楼处了解到,项目均价在7万-9.3万元/平方米,个别特价房源7万元/平方米左右。

这一定价在市场看来非常有诚意。

要知道,该项目所在的牛奶厂板块前几年二手房均价都能去到7万-8万元/平方米,而附近的二手小区天河公馆今年最新成交的一套户型均价约5.9万元/平方米。

链家数据显示,天河公馆同户型房源2021年成交均价约7.5万元/平方米。4室2厅户型今年1月成交了一套,均价6.3万元/平方米,而2022年成交的一套同朝向房源均价约8.2万元/平方米,两年时间单价滑落近2万元/平方米。

在合富研究院的统计中,越秀观樾是3月重点住宅推新项目中去化最高的。记者了解到,3月该项目销售已达到20亿元。

有意思的是,西派天河序还发了海报祝贺越秀观樾首开告捷,称“提振豪宅楼市新纪元”。

整体来看,广州豪宅市场仍然有一定的购买力。记者了解到,华润置地位于荔湾的白鹅潭悦府,近日有两套总价约6000万元的房源被全款拿下,单价超过13万元/平方米

近50%项目选择降价

天河还有一个不得不说的新盘——华润天河润府。

从市场端反馈的情况看,天河润府的开盘价与吹风价差距仅在0.5万元/平方米以内,未触及市场预期。

但事实上这个项目拿地成本并不低。去年7月,华润置地底价拿下天河岐山路AT1010008、AT1010010地块(吉山仓地块),总价约45亿元,但需配建南沙全民文化体育综合体项目,建设金额为30亿元,折合算下来地块楼面价约3.8万元/平方米。

记者综合市场信息了解到,天河润府目前总认购套数接近100套,认购额约6亿元,均价约5.3万-5.8万元/平方米。

紧邻天河润府的珠江花城3月推出了一批特价房,76平方米的3+1房总价390万元起,86.7平方米的总价450万元起,上车总价低于天河润府。天河润府自然也坐不住,开盘后不久就推出“银行整单折扣团购,90平方米南向三房470万起”的优惠。


广州部分项目开盘均价一览

中海大境则是近期唯一一个在海珠首开的豪宅项目,其以超出市场预期的价格入市,首开销售额33.6亿元,超过上述几个项目。


广州一豪宅项目首开销售额33.6亿元

海珠已有多个项目均价去到10万元/平方米以上,因此市场普遍预计中海大境开盘价格最高也会到10万元/平方米,但开盘价最低仅7万元/平方米,最高9.8万元/平方米,未刺破10万元的天花板。

新开项目低价入市,在售项目自然也不能“坐以待毙”。

一位番禺在售项目房企人士也告诉《每日经济新闻》记者,3月他们项目加大营销力度后,成交确实较之前有起色,有时候一天能有5套成交。

据合富研究院,3月广州近50%的项目有“让利优惠”动作,为近年来数量最多的月份。库存压力相对较轻的区域(比如天河、海珠、荔湾、黄埔),主要通过“工抵房、拼团购房、渠道专场”等活动促进成交,优惠幅度普遍处于5%-10%,其中珠江花城、保利天汇成交显著改善。

而库存压力较大(可售面积150万-200万平方米)、去化缓慢的区域以价换量动作则更积极,个别规模大盘让利幅度突出。热点项目如亚运城降10%-15%并配合渠道高佣金,还有保利悦公馆、越秀大学星汇城等项目营销力度加大,降价5%-8%,成交效果较好。


广州楼市近五年三月份供销规模表现

肖文晓认为,3月广州二手房网签量再次回到9300套之上。自认房不认贷、增值税5改2等政策利好落位之后,广州二手房交易趋于活跃,这有利于对改善客占比增大的新房市场形成反哺效应,预测今年二季度走向会较去年平稳,不会出现去年“小阳春”之后断崖式降温的情形。

记者|黄婉银

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TAG:豪宅  房源  海珠  新盘  广州  楼市  二手房  楼面价  

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