2024年的春天，在广州花都，一栋建于1976年的老楼，开始在原址上“拆旧建新”。
与以往城市旧改不同的是，这次并没有哪个开发商要对这一片区进行拆迁，而是居民自发的“原拆原建”——即大家一起出钱，共同聘请设计和建筑公司，将原来“风雨飘摇”的老楼拆掉，在原址建一栋同样层数的新楼。这一项目正是花都区新华街道丰盛社区集群街2号楼的危旧改造工程。
多位集群街2号楼的居民告诉中国新闻周刊，目前该楼居民每平方米出资4600元，即可旧楼换新楼，这一花费还包括了室内装修的费用。
事实上，集群街2号楼最开始只是一个微改造项目。从“小修小补”的微改造到“原拆原建”，这里的居民，经历了怎样的故事？
集群街2号楼改造前。图/受访者提供
“共同决定建新楼”
事情起因是2023年广州花都区的一次旧楼微改造工程。
2023年9月，总投资约5.94亿元的广州首批老旧小区连片改造项目——广州北站东侧老旧小区改造，正式启动。建于1976年的集群街2号楼，被纳入改造范围。
这栋楼共计5层，一层是底商，二楼到五楼是住宅，住宅加起来共计24户，其中9户是私房，剩下的则是公房，为区属国企所有。彼时花都区住建部门和当地新华街道，开始召集居民商讨微改造方案。
集群街2号楼所在的新华街道，实际上位于花都区的老城与核心区。
“我2006年就从这里搬走了。最近几年，楼里大多数街坊也陆陆续续搬走了，去年6月份左右，我们接到了通知，要大家一起商量微改造方案。”该楼居民钟彩兰告诉中国新闻周刊，楼里居民大多数和她年龄相仿，都已经七八十岁。
这时，情况发生了变化。
“改造划定范围以后，我们对疑似危房逐个排查，集群街2号楼被鉴定为D级危房。”花都区住建局该项目负责人告诉中国新闻周刊。
D级危房的鉴定结果，让居民们对于微改造的态度发生了根本性的变化。
负责集群街2号楼改造工程的街道干部，明显感受到了转变，他告诉中国新闻周刊，在私下征求居民意见时，多位居民都提出，这里已经不能住了，看看能否把房子拆了重建新的，这是不少户居民共同商议的结果。
集群街2号楼改造前。图/受访者提供
房屋基础设施老旧的问题，是居民争取“拆旧建新”最为关键的因素。
“开会时我第一个提出要集资建新楼，因为楼里的住户大多数已经七八十岁，电梯是刚需，即使危房通过改造加固好，也很难再安装电梯。还有居民提出，已经是危楼了，微改造这种‘修修补补’，是浪费纳税人的钱。”该楼居民徐耀通说。
居民钟彩兰则透露，在她从集群街2号楼搬走后，最近几年房子一直处于空置状态，因为设施陈旧，租不出去。“老楼水、电、燃气管道都面临严重老化问题，功率稍大的电器就会跳闸。更棘手的是，楼房整体的防水层也损坏了，广州又潮湿多雨，还有很多台风天。如果不建新楼，这些设施很难全部修好。”钟彩兰说。
随着越来越多居民放弃微改造，选择重建方案，当地住建部门开始研判居民方案的可行性。微改造是否可以转变成“原拆原建”，广州此前并没有类似先例。
最终，花都区为此专门出台了《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》（以下简称《方案》），明确属于改造范围及对象的危旧房屋，允许权属人（含权属单位）以拆除重建的方式自行改造。
“要协商的细节非常多”
确定“原拆原建”的整体方案只是第一步。与微改造主要由政府出资不同的是，“原拆原建”方案则需要居民自己承担主要费用。
一方面是大多数住户想要“原拆原建”的意愿非常强烈，另一方面则是有两户居民不同意这一方案。多位居民回忆，其中一户居民从始至终都表示“你们爱怎么改就怎么改，反正我不参与不出钱”，态度比较坚决。
拆之前的集群街2号楼。来源：花都融媒
“开始街道工作人员也做了不少劝说工作，但这户居民一直坚持不参与这次‘原拆原建’。不过最后，有国企计划以合适价格向这户居民购买房子的产权，最近已经谈好了。”前述花都区住建局负责人表示，这实际上为居民提供了一种“退出机制”。
而另外一户居民是残疾人，情况就更加复杂。
“这户居民由于家庭关系复杂，房子在产权方面存在一定纠纷，我们帮他联系了律师，理顺了房屋产权方面的问题。”前述街道干部表示，为了这户居民的便利性，大家一致决定在整栋楼的设计方面增加方便残疾人出行的元素，包括从坡度的设计到增加各类无障碍设施，甚至在他家套内户型的设计方面，都增加了大量方便残疾人的细节。
此后大家发现，这户居民的态度明显在转变。
但新的问题接踵而至。不同于其他居民，这户居民一时间无法凑齐改造款。
据了解，在此次改造中，对经认定的低保家庭，特困职工家庭等，政府可以予以每平方米1000元的补助。
“此外，我们还帮忙联系了银行，银行经过评估觉得可以贷款。”前述街道干部表示。
而楼内的老街坊也开始一起劝说这户邻居，相比旧房，新房的价值将有很大的提升，仍有的资金缺口可以借用已经工作孙辈的名义贷款，这样也能为自己和家人留一套新房。
最终，这户居民同意了相关方案。
拆除旧楼建设新楼的造价，直接影响项目的整体进程。
“居民能承受的价位必然在一定范围内。我们调研过‘拆旧建新’的市场行情，民营企业需要盈利，不可能微利运营。”前述花都区住建局相关负责人表示，“比较之后，我们联系到几家区属国企，最终预估的核算价格约4600元每平方米，这其中不仅包括重建本身的工程费用，还含有设计、监理、测量、人工拆除、建筑垃圾清运、电梯加装和简单装修等众多成本。居民投票表示可以接受。”
不过，根据《方案》，当地政府会对设计、监理、测量等二类费用补贴50%（初步估算50余万元）。这意味着相关单位的报价，实际上含有一定补贴。
从去年9月第一次开始，集群街2号楼前前后后共召开了9次居民大会，街道干部上门沟通更是达到了48次。
为更快协调方案通过，力主“原拆原建”的居民一致决定，新建楼房内，每户的位置和户型，与原来大体一致。
“新楼户型设计其实做了一定优化，每户面积均增加8平方米左右，特别是厨房和卫生间的环境大为改善。”徐耀通说。
据了解，此前老楼的卫生间和厨房是串联使用，大概只有1.5平方米，新的设计方案，将卫生间调整为2.5平方米以上，厨房在4平方米以上。
一般对于危旧改造而言，在改造期间，如何解决大家的过渡性住所问题，同样至关重要。在计划改造之前，这栋楼内的绝大多数居民，早已搬离，危房鉴定结果出炉后，剩下的个别居民也迅速投奔儿女居住，但仍有一户居民居住于此。街道和社区为其寻找到附近的廉租房，租金仅300元每月。
图为改造效果图。来源：花都城投
新模式探索
根据估算，集群街2号楼，拆建投资约800万元，按照“谁受益、谁出资”的原则，最终由产权业主共同承担了改造成本，平均每户出资30多万元。
2023年年末，集群街2号楼所在的社区居委会与业主代表、业主企业代表分别开设共管账户，管理拆建资金。全体业主共同委托广州花都城投西城经济开发有限公司，作为项目改造主体，对集群街2号楼进行“原建原拆”。
今年3月中下旬，项目正式动工，预计今年年底，居民们就可以住进新家。
在前述街道干部看来，此次街道与区住建局共同设立的联合居委会，制定了“一户一策”的策略，在项目整体推进方面，起到了很大作用。他说，“特别是让困难家庭参与项目方面作用非常关键，这就破解了‘一户不同意，项目就停摆’的困境。”
不过，在部分业内人士看来，集群街2号楼之所以能够较快达成一致并开始自筹资金改造，与居民户数较少息息相关。不仅如此，由于楼况较差，大多数居民早已搬离该楼，这又为“原拆原建”期间的住房安置问题，减少了不少阻力。
尽管如此，在不少行业专家看来，作为广州市首个在政府部门指导下，由居民自筹经费进行危旧楼房拆除重建的项目，集群街2号楼对于整个城市的危旧房改造项目，仍有不小借鉴意义。
在广东城规院住房政策中心主任李宇嘉看来，过去，在老旧小区改造和危房改造模式上，要么是政府完全主导；要么是开发商主导，市场买单。此次集群街2号楼的改造项目，则是居民自我驱动改造为主，政府政策激励+国企提供服务为辅。这意味着在探索老旧小区改造，特别是危房改造新模式上，广州改变了过去单一主体的模式。
“这实际上是‘多元化改造’的探索。目前的大背景是，各地财政紧约束，商品房市场也逐步告别高速增长期，此外，不少城市老城区已经没有太多的腾挪空间，没有太多可新增的面积来补偿改造成本。而随着时代发展，居民对改造诉求的个体差异反而在变大，因‘众口难调’而拉长周期、抬高成本的事情越来越多，传统单一主体的改造模式开始难以为继。”李宇嘉说。
相比于南京和杭州近期类似的项目，集群街2号楼改造项目的鲜明特点是，绝大部分改造资金来源于不同产权业主的自筹，政府主要起引导、激励和协调作用。
在李宇嘉看来，“自筹资金、共同承担”的集群街2号楼改造项目，是攻克当下旧改难题的有益实践，更是从“要我改”（都是困难）转到“我要改”（都是办法）并实现激励的优良策略选择。因为确定了业主自我改造模式后，必然提振居民参与改造每一个环节的积极性。由此，也界定了其他方（社区、居委会、国企、政府部门）的服务职能。
他说，“在改造过程中，大家能在平衡各类诉求、空间腾挪（如加装电梯、消防设施等短板）、引入资金等方面，在业主内部解决分歧。同时，通过政策创新、规划调整、财政补贴、国企参与等，让业主认识到，政府在帮助业主们解决问题和困难，从而内部消化矛盾，加速改造进程、降低改造成本。”
作者：赵越
