每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺
“紫云府上周劲销26套”“中洲迎玺周一热销12套”“绿景白石洲一周热销1.9亿”⋯⋯
近期，《每日经济新闻》记者注意到，在不少深圳房企策划人员和房产中介的朋友圈里，楼盘热销的海报明显多了起来。
事实上，春节后的深圳新房市场确实出现回暖迹象。据美联物业统计，年后三周，深圳新房市场的周成交数据分别为231套、343套和432套，成交量稳定上升。
不过值得注意的是，年后深圳新房市场回暖的背后是不少楼盘项目通过“以价换量”实现的。如位于龙华的鸿荣源尚云项目，在新一期入市的项目中调低了备案价；龙华珺奕府于上周五取证，折后80平方米3房最低369万元，折合单价仅4.6万元/平方米。
每经记者近日在实地走访中了解到，深圳不少新盘售楼处年后的看房客流量有所回升，而开发商也习惯定期举办各种营销活动吸引客源。
深圳福田中洲湾迎海二期营销中心现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄
年后深圳新房市场热度提升
春节过后，深圳二手房市场成交量不断升，总体成交量超过新房。不过年后深圳的新房市场热度也有所提升，不少开发商的策划人员和房产中介，开始在朋友圈晒出各种楼盘热销海报，秀了一波存在感。
从宣传海报的内容来看，深圳不少新房项目售卖情况较为火热。其中，珈誉府开盘去化六成，销售额30亿元；位于龙华北站附近的紫云府上周卖了26套，中洲迎玺周一卖了12套，绿景白石洲本周劲销1.9亿元，京基智农山海尚寓周末成交19套……
房产中介朋友图宣传的项目热销海报 图片来源：受访者提供
从年后每经记者对深圳新房市场的实地走访情况来看，不少楼盘现场的人气较旺。如位于福田的中洲湾迎海二期项目于上周开放了实体样板间，开发商已启动中介转介。每经记者上周在该项目现场看房时发现，已有不少中介提前过来踩盘，项目已处于提前“储客”阶段。
上周末，每经记者在位于龙华的卓越珺奕府项目现场看到，售楼处挤满了看房者。据房产中介肖正介绍：“项目预计3月16日开盘，上周末过来看房的人较多，几乎挤满了营销中心。过来看房的大多数是看中了该项目的性价比，预计开盘时的综合折扣在八七折左右，在整个龙华中心区算得上最低的上车门槛了。80平方米精装3房总价370万元起，总价410万元内可任选80平方米3房，总价455万元内可任选89平方米3房。”
图片来源：美联物业
从机构的数据来看，深圳新房的成交量也出现了回暖态势。据美联物业数据，深圳新房市场开年后三周，分别成交231套、343套和432套。上周（3月4日-10日）深圳新房成交套数环比上升25.9%。
另据深圳安居客数据，3月深圳预计有233个在售住宅项目，其中排在前列的几个区分别为龙岗区51个、龙华区39个、宝安区32个、南山区26个、坪山区22个。
3月14日上午，美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受每经记者采访时表示，年后深圳市场新房备案量的反弹，更像是一个周期性的变化，一般在春节前后都会出现先降后升的趋势，今年也不例外。“据我们了解，目前深圳不少新盘仍然维持着原有折扣，对购房者来说具备了一定的折扣空间，然后再叠加年前深圳限购政策放松、年后房贷利率下调的双重利好，新房市场的备案量逐步回升成为必然。”
南山卓越九珑项目现场 图片来源：经记者 陈荣浩 摄
部分楼盘热销背后的“以价换量”
进入2024年以来，深圳部分新房项目开启了“以价换量”的营销方式，不少楼盘价格相比之前的入市价格有所下调。
每经记者梳理发现，近期房产中介力推的楼盘，主要包括龙华的卓越珺奕府、光明的华润润宏城、福田的中洲迎海二期、鸿荣源尚云等。这些项目之所以被中介称为“高性价”楼盘，原因之一就是价格相比之前有所下滑。
图片来源：深圳中原研究中心
以中洲迎海项目为例，之前一期的备案均价约10.1万元/平方米，本月底加推二期高层住宅产品，在一期基础上下调价格，并且毛坯价备案，还赠送装修。
再如龙华区民治街道的鸿荣源尚云项目，此次加推的产品户型区间约82-90平方米，备案均价约6.22万元/平方米，单价约5.5万-6.7万元/平方米，总价约459万-601万元/套。较去年7月一期备案均价（约6.5万元/平方米）下降了约3000元/平方米。
鸿荣源尚云在不计算开发商其他额外折扣的情况下（深圳市场允许开发商在备案价基础上浮动15%），以一套30层房源计算，一期面积为81.83平方米，单价约6.67万元/平方米，折合总价约546万元。而二期同楼层房源面积为82.64平方米，单价约6.42万元/平方米，折合总价约531万元。也就是说，同楼层房源面积增加了0.81平方米，总费用减少了约15万元。
而中介推荐的卓越珺奕府项目，其上车门槛在龙华片区内也是比较低的，折后单价约为4.6万-5.5万元/平方米。而可供对比的是，距离卓越珺奕府项目约600米的深铁珑境花园一期，在2022年9月27日开盘时的销售均价约为7.09万元/平方米。
“目前深圳的新房市场存量较高，去化周期不断上升，销售压力还是比较大。另外，开发商本身的资金链仍然面临较多的问题，市场政策仍有较大的调整空间。因此预计未来一段时间，开发商对于定价、开盘等行动都比较谨慎，开发商开盘不会太积极，而且价格都会以低于预期的售价水平来发售。”何倩茹表示。
另据克而瑞数据，深圳新房的库存情况达到历史的高水位，去化周期达到了37.7个月，新房库存比去年增长了19%。
