近日，海口的罗先生反映称，自己2022年在海口龙华区八灶街滨海丽景二期购买了一套商品房，期间，开发商以26万元的价格向他出租小区地下室人防区一车位，租期为10年。之后他质疑开发商此举违规便多次投诉，要求撤销协议并退还多收费用。然而，市场监管部门调查后，认为没有认定此举违规的依据，决定不予立案。
罗先生在他租赁的人防车位旁 记者 王康景 摄
新海南客户端、南海网记者 王康景
购房时花费26万元“租”人防车位10年
事后认为开发商“以租代售”不合理
据罗先生介绍，2022年，他与爱人看中了滨海丽景二期的一套商品房，为了方便购房他认真考虑了销售顾问的建议，希望在小区购买产权车位。
“不过，开发商却提出以高价租赁人防车位的方案，而不是提供产权车位，我为了方便买房，纠结了一番就很不情愿地签订了这样一个租赁协议。”罗先生说。
记者从罗先生提供的《滨海丽景二期地下车位租赁协议》看到，罗先生以爱人名义与小区开发商海南联合资产管理有限公司签订了协议，以26万元的租金租下小区地下室人防区一车位，租期为2023年12月31日-2033年12月30日，且协议约定租赁期满后可自动续期10年，以此类推，最终租赁期限与本小区的土地使用权剩余年限一致。该协议约定的首个10年租期届满后，甲方（开发商）不再向乙方（罗先生）收取任何租赁费用，由乙方无偿使用。
事后，罗先生越想越觉得如此租赁车位实际上等同于开发商以产权车位的价格让他获得该人防车位的长期使用权，变相调高了租期“以租代售”，而自己没有产权证，很不值当也不合理。
记者在该小区地下室看到，罗先生高价租赁的人防车位上有“R”的标志，其他非人防车位则没有这个标志，该车位旁边就有一扇厚重的人防大门。
罗先生认为，这样的租赁价违反了政府部门的规定。2022年8月，海口市住建局、海口市发改委和海口市市场监管局发布居民住宅小区车辆停放服务的通知，要求不具备议价条件的居民住宅小区配套的车位（库）车辆停放服务收费实行政府定价，即《海口市各类停车设施车辆停放服务收费标准》中规定地下室停车场12座以下或1吨以下车辆210元/月。而自己26万元的租金除以小区土地使用权剩余年限再除以12，得出的月租金远超过上述规定价格。
罗先生称当初为了方便购房选择了同意签协议，现在他要求开发商取消该协议退还多收费用，却迟迟未果。
罗先生出具的租赁协议 记者 王康景 摄
市场监管局：双方签协议时间在政府文件出台之前
无依据认定违规，决定不予立案
记者在走访现场时发现开发商人员已经从小区撤出。罗先生向记者出示了不久前与开发商销售顾问人员通话的录音，工作人员称人防车位按照谁建设谁受益的原则，公司当初与罗先生签协议时是双方都同意的，公司并未违规。
记者随后又通过罗先生提供的上述工作人员电话表达了采访要求，该工作人员称自己无法回应车位问题，但会向公司上级反映后再进行答复，但记者向该人员留下联系方式后，近2个月迟迟未得到开发商方面的回应。
2023年9月，海口市住建局发布开展住宅小区人防车位排查工作的通知，要求各区重点排查辖区内是否存在捆绑人防车位销售商品房、人防车位以租代售、擅自调高人防车位管理服务费、调高租赁期限变相出售车位等违法违规行为，并联合相关部门责令整改。
2024年1月，罗先生通过海口市12345政府服务热线投诉后，2024年1月13日，海口市住建局答复称已将相关证据线索移交至海口市市场监督管理局。
对此，海口市市场监督管理局龙华分局工作人员表示，《海口市各类停车设施车辆停放服务收费标准》（2018年）出台时没有明确车辆服务费是否包含场地租赁费，后来部分楼盘项目就“钻漏洞”引起收费纠纷，民众意见比较大，于是2022年8月，市场监管、住建、发改等几个部门联合发文进一步规范市场，即明确住宅小区车辆服务费包含管理服务费和车位使用、租赁费，且未具备议价条件的实行政府定价。
“不过，经过调查，我们发现罗先生与开发商所签合同时间是2022年6月份，而我们政府部门出台的这个文件是在2022年8月份。”该工作人员表示，经过请示上级部门，认为没有依据认定开发商制定的租赁价格违反政府定价规定，该局于2024年1月19日已向罗先生发出不予立案告知书。
罗先生出具的付费发票 记者 王康景 摄
律师：开发商高价出租车位属于“以租代售”
海南钧合维律师事务所合伙人路仪婷律师表示，《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，开发商与罗先生约定租期可与小区土地使用产权期限一致，该约定亦因违反法律规定而无效。事实上，开发商以高价向罗先生出租人防车位的行为，属于“以租代售”行为，是为了规避《中华人民共和国人民防空法》对于人防车位不能出售的规定，开发商违反市场价格高价出租车位亦不可取，属于违反相关法律法规的行为。
海南省律师协会副会长、海南东方国信律师事务所高级合伙人李君认为，如果人防车位计入共有部分面积，建筑成本已由业主分摊的，属于业主共有部分，全体业主享有管理的权利。如果人防车位建设成本由开发商承担的，则作为投资者，收益权和管理权应归投资者即开发商所有。
“因此，如果罗先生所在小区开发商拥有人防车位收益权属，双方商定租金租期，双方同意即可。”李君说，至于罗先生称租金过高违反了《海口市各类停车设施车辆停放服务收费标准》（2018年），但政府部门补充的规范文件是在双方签协议之后才出台和生效，故海口市市场监督管理局龙华分局处理结果并无不当。
